时代投研：一季度楼市复苏 全年地产回暖可期？

文/陈佳鑫

三月商品房销售回暖明显。根据统计局数据，2019年一季度商品房销售面积同比下滑0.9%，降幅较1-2月收窄2.8个百分点，3月商品房销售回暖明显。以高频数据跟踪看，一线城市一季度累计同比增速35.28%、二线城市一季度累计同比增速15.97%、三四线城市一季度累计同比增速-28.75%，一二线回暖，三四线回落，符合市场预期。

受去年土地成交量放大的滞后影响，投资增速依然处于高位。一季度新开工增速11.9%，投资增速11.8%，依然处于较高增速阶段，这主要是由于去年土地成交量放大，滞后影响当前开工和投资增速。

房企融资环境改善，有利土地成交市场。2019年一季度房地产开发企业土地购置面积2543万平米，同比下滑33.1%，土地成交价款累计同比增速为-27.0%，但溢价率上升至20%。购置面积同比下降主要是去年土地供给增加，导致去年同期基数较高。随着近期房企融资环境的改善，土地成交市场后续有望回暖。

一、机构观点对比

二、政策展望：因城施策，政策或分化

对于今年的政策走向，市场一致认为楼市政策整体放宽的可能性不大，但各地区的政策会有所分化，地方会根据自己的情况进行微调。

我们认为，目前不少三四线城市销售下滑，库存压力增大，返乡置业带来的需求也不如预期，因此是今年最有可能放松政策的部分，各城市将根据自身的实际情况进行政策调整。随着一二线销售回暖，预计调控政策将保持现状。三四线城市的调控放松比较可能在消费端，如适当放开限购、降低首付比例等，而对房产投资开发端的调控不会放松。

目前房地产进入存量市场，一二三四线城市分化明显，不同地区也分化明显，因此政策的分化也是必然的结果。