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杭州楼市迎来“小阳春” 为啥今年成了“置换大年”?

发布时间:2019/4/7 23:20:00

刚刚落幕的3月,杭州楼市迎来了名副其实的小阳春,无论是一手房还是二手房,成交量都明显回升。
根据透明售房网的数据显示,3月杭州市区(含富阳不含临安)共成交二手房8920套,同比2018年3月增长了16%,创下近9个月的新高。
不过,相较于2016年、2017年同期1.5万套左右的成交量,今年3月的成交并不算太热,只是回归到了正常水平。
根据透明售房网的数据显示,3月余杭区二手房成交量最多,为2380套。其次是萧山区的1070套和江干区的1022套。
从热门成交商圈来看,成交量最高的为闲林、三墩和城厢,分别成交了273套、188套和181套。

区域成交套数(数据来源:透明售房网)
此外,市中心的老小区在3月也有不俗的表现。例如翠苑、朝晖,这些老小区小户型、低总价的房源,受到了不少刚需购房者的追捧。
二手房议价空间减小,市场处于平稳状态
从贝壳找房杭州站的数据来看,3月贝壳二手房住宅挂牌均价在32249元/㎡,而成交均价在30177元/㎡,挂牌均价与成交均价之间的价差为2072元/㎡,议价空间为6.4%,相较于上个月下降了0.9%。

近十周贝壳成交均价与挂牌均价(数据来源:贝壳找房杭州站)
据链家建国北路店的经纪人表示,3月以来,由于成交量回暖,尤其是刚需房源的议价空间开始缩小。不过,该经纪人表示,大户型、高总价的房源,仍有5%左右的议价空间。
另外,根据透明售房网的数据显示,截至4月6日,杭州市区共有71547套二手房挂牌。尽管3月的成交量开始回暖,最高一天的成交量甚至达到了500套,但工作日的挂牌量也以日均1000套的数量在增长。
在贝壳找房网的32395套挂牌房源中,共有10062套房源进行了调价。
在所有调价房源中,降价房源为4783套,占比47.54,降价房源占总房源的14.75%,涨价房源占比16.3%,市场基本上处于稳定状态。
值得关注的是,越来越多家庭想买大房子
“今年置换的房东特别多,基本都是一边卖、一边买。”中介小吕主攻丁桥板块二手房。
正值“金三银四”,忙得不可开交,但敏感的中介们发现,看房人群有了明显的改变,“目前手头接待的客户,有40%-50%都是有置换需求的”。
“丁桥板块的房源类型,分为60㎡左右的经济适用房,89㎡做成三房的商品房,120-130㎡的四房这3种。”近期后两者的看房人群在增多,“很多是置换需求,之前已经买过房子的。”
杭州其他区域中介也有相同看法。
“虽然总体来说,市场成交依旧刚需最多,但自今年开春以来,置换人群的看房和成交都比往年多了很多。”拱墅区一位房产中介店长小陈说。
“不过,改善型客户边卖边买,但总想卖在高点买在低点。所以成交周期比刚需要长很多,三四个月很正常,最多的可能要半年。”不少中介建议,想置换大房子的房东,可以实地了解一下自己小区的售价和成交情况,合理调整心理价位。
为啥今年成了“置换大年”?

“改善型购房者,我认为应该是指非首次置业,也就是有过购房经验的人群。他们想置换,或者再买一套做居住的提升。”克尔瑞浙江区域研展经理钱钰玲说,同时,对改善型房源的定义,除了面积、户型、总价之外,地段、学区以及其他特殊资源的改善也要考虑进去。
从总价段来看,改善一般分为首改、再改和终改。
放眼整个杭州,首改基本面积大约在120㎡-140㎡,单价在3.5万元-4万元/㎡之间;再改面积段在140㎡-160㎡之间,单价也会提升,在5万元/㎡左右,总价基本在500-600万元的门槛;而800万元以上,乃至上千万的总价,是终改的价格。
同时钱钰玲强调,如果选择的是市中心的房子,比如学区房、景区附近的房子等,那么即使是改善型房源,面积相应也比其他区域要小很多。
为什么改善型购房需求,上月迎来一波明显上升?
钱钰玲分析,首先,这来源于市场供应端的新变化。
“现在入市的一些房源,当时房企拿地价都比较高,在这种情况下,走刚需的定位就不合适了。相对来说,他们会从产品本身、景观资源等方面,去打造高品质、改善型的中高端产品”。
另外二手房方面,今年是二手房供应的高峰期,很多楼盘会集中交付,2016年左右购买的期房拿出来卖的会比较多。“因为当时买房投资的人比较多,有三成左右是外来客户,一部分人会陆续出售,使得挂牌量大增”。
其次是需求端也出现了新变化。
需求主要分两块:2016年杭州的拆迁量很大,这部分群体的人口数量,平常住惯了户型较大的房子,那么他们在购买商品房的时候,对面积也是有一定要求的,加上资金也相对充裕,他们通常会偏爱那些大户型改善类房源;另一块需求是多孩家庭,二孩政策放开后,一个家庭有了二孩,那基本上都是三房、四房甚至是五房的需求了。
改善购房者更喜新房,专家称小阳春不会持续太久
杭州我爱我家数据研究院的工作人员表示,改善类需求的购房者确实更偏爱新房。
首先是新房的小区配套等要优于二手房,其次不少新房仍存在比二手房更便宜的情况。
另外,可以看出,撑起二手房“小阳春”的仍然是去年遗留下来的观望人群,这些购房者大部分是刚需,由于自住需求不得不下手。
至于“小阳春”能持续多久,有专家表示:那就要看这波购房者的需求有多强烈了。
那么,屏幕前的你准备出手了吗?
(原题:《杭州楼市迎来“小阳春”,为啥今年成了“置换大年”?》)

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